- Tres restricciones definen cuánto te prestan: aforo sobre el inmueble, capacidad de pago sobre tu ingreso, historial en buró. El piso de las tres es el que ganas.
- Cinco bancos concentran el crédito premium en Cancún: BBVA, Santander, Banorte, Scotiabank, HSBC. La diferencia entre el mejor y peor rango cuesta ~$1.1M MXN a 20 años.
- El factor más importante NO es el banco · es tu perfil. Mover nómina, limpiar buró pequeño, declarar 12 meses · valen 100-150 pb de tasa.
- Para preventa con hipoteca: dos productos · crédito puente para construcción + hipoteca tradicional al cierre.
En toda compra premium llega el momento: "¿cuánto me prestaría el banco?" · Pregunta correcta, momento incorrecto. Cuando la haces tarde, el avalúo está pedido y los plazos no permiten descubrir que no calificas el monto que pensabas. Este apéndice es para hacérsela antes.
1 · Cuánto te prestaría el banco
Tres restricciones operan simultáneamente. La más baja es la que decide.
El que te presta más no es el banco con mejor tasa publicada · es el banco cuyas tres restricciones se alinean mejor con tu perfil real.
2 · Los cinco bancos que operan en Cancún
Cinco instituciones concentran el grueso del crédito premium en el corredor. No son las únicas que prestan · son las que más operaciones cierran. Los perfiles abajo son patrones observados, no cotizaciones · la tasa real la define cada banco con tu expediente.
| Banco | Fortaleza | Tiempo aprobación |
|---|---|---|
| BBVA | Empleados con nómina · aforo 85% | 8-15 días |
| Santander | Inversionistas · segundo inmueble | 10-20 días |
| Banorte | Aforos agresivos hasta 90% · profesionistas | 12-25 días |
| Scotiabank | Mejor tasa de piso para empleado formal | 10-18 días |
| HSBC | Extranjeros con residencia mexicana | 18-35 días |
3 · Tasa real según tu perfil
La tasa publicada es un piso. Tu tasa real depende de tu perfil. Rangos orientativos:
| Perfil | Tasa anual fija | Pago / $3.7M · 20 años |
|---|---|---|
| Empleado · nómina en banco · buró 750+ | 9.8% — 10.3% | $35,094 — $36,217 |
| Empleado · nómina externa · buró 700+ | 10.3% — 10.8% | $36,217 — $37,355 |
| Profesional libre · 36 meses declaración | 10.6% — 11.1% | $36,910 — $38,072 |
| Inversionista · segundo inmueble | 11.0% — 11.5% | $37,836 — $39,049 |
| Extranjero con residencia · USD | 11.2% — 11.8% | $38,304 — $39,790 |
Cómo bajar de tu rango natural a uno mejor: mover nómina al banco 3-6 meses antes de solicitar, pagar deudas revolventes pequeñas, declarar lo que se pueda 12-24 meses antes, presentar inversiones líquidas como garantía complementaria. Cada movimiento vale 10-40 pb. Combinados, 100-150 pb.
4 · Seis errores que tiran solicitudes antes del avalúo
Cada uno cuesta 30-90 días de retraso o rechazo. He visto cada uno operar en clientes reales.
5 · Hipoteca en preventa
La preventa tiene mejor valor pero más fricción operativa. Mecánica para una unidad de $4.5M con 30% enganche durante construcción (12 meses) y 70% al cierre vía hipoteca:
| Mes | Movimiento | Monto | Origen |
|---|---|---|---|
| 0 | Apartado | $50,000 | Cash |
| 1 | Enganche inicial | $400,000 | Cash |
| 2-12 | Exhibiciones mensuales (×11) | $850,000 | Cash · o crédito puente parcial |
| 13 | Entrega + escrituración + hipoteca | $3,150,000 | Banco |
| 13-252 | Mensualidades · 20 años · ~10.2% | $30,750/mes | Tú · vía hipoteca |
Solo BBVA, Santander y Banorte tienen producto puente real. Grupo Salomón está en la lista de desarrolladores aprobados de los cinco · acelera la validación cuando llega la escrituración. Desarrolladores nuevos pueden agregar 30-90 días.
6 · Cuándo conviene financiar y cuándo no
El financiamiento no es bueno ni malo en abstracto · es una herramienta con costo específico que debe compararse contra el costo de tu capital alternativo.
7 · Metodología y limitaciones
Los rangos citados son orientativos, basados en información pública de Condusef, comunicaciones bancarias y conversaciones con clientes que han cerrado financiamiento residencial en Cancún en los últimos meses. No son quotes vigentes de ninguna institución específica.
Las tasas se mueven mes a mes según política de Banxico. Tu tasa real depende de tu perfil completo (ingreso, buró, antigüedad, monto, plazo). Para cifras exactas, solicita pre-calificación con el banco · es gratis y no compromete.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría financiera personalizada · tu asesor fiscal debe revisar tu caso particular antes de cualquier decisión.
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